Zwischenfinanzierung - Experten hier?

orangebutterfly · 19. 10. 2024, 12:49

Hallo in die Runde, ich wollte fragen ob es hier einen Experten zu Finanzierungen, speziell zu Zwischenfinanzierungen gibt.
Wir haben uns gerade eine Whg angesehen, die heißbegehrt ist. Meine Bank erreich ich erst am Montag wieder 🙈

Wie leben aktuell in einer Eigentumswohnung, die wir dann verkaufen würden. Haben noch einen Kredit drauf, aber bei Verkauf würden wir deutlich mehr bekommen als noch offen ist.
Als Überbrückung bis die alte Wohnung verkauft ist, müssen wir einen neuen Kredit für die neue Wohnung aufnehmen. Die neue Verordnung zieht hier ja auch, sprich 20% Eigenkapital und max 40% vom Einkommen.
Zahlt man für die Zwischenfinanzierung dann auch monatlich eine Rate? Dann hätten wir 2 Kreditraten zu bezahlen und die 40% gehen sich dann nicht aus 🙈
Vielleicht hätte jemand schon so einen Fall und weiß was dazu.

ClautschF · 19. 10. 2024, 12:59

Wir haben uns generell bereits erkundigt. Die alte Eigentumswohnung kann nur als euer Eigenmittel für die neue Wohnung herangezogen werden wenn sie tatsächlich euch gehört (Kredit ausbezahlt) und niemand mehr im C-Blatt des Grundbuchs steht. (Die Löschung kann in Wien teils mehrere Monate dauern wurde uns von der Ersten Bank mitgeteilt, in NÖ waren es bei uns nur 2 Wochen zum Glück)
Die wesentliche Frage wäre daher ob ihr die 20 Prozent Eigenmittel tatsächlich so zur Verfügung habt, bar oder eine andere Immobilie.
Könnt ihr euren aktuellen Kredit alternativ aufstocken?

awa · 19. 10. 2024, 13:42

@orangebutterfly wir hatten eine Immobilie die wir verkauft haben. Beim Kredit dafür mussten wir monatlich für einen festgesetzten Zeitraum nur die Zinsen bezahlen.

mydreamcametrue · 19. 10. 2024, 16:02

awa schrieb: »

@orangebutterfly wir hatten eine Immobilie die wir verkauft haben. Beim Kredit dafür mussten wir monatlich für einen festgesetzten Zeitraum nur die Zinsen bezahlen.

Wir hatten eine und es war genauso.

Hatten 2 Jahre Zeit zum verkaufen aber es war dann in 3 Monaten erledigt.

Also wir hatten die Rate vom (nicht ganz) abbezahlten Haus plus Zinsen für die Zwischenfinanzierung (und das war nicht wenig). Nach 3 Monaten war der 1. Kredit dann ausbezahlt und die Zwischenfinanzierung teil-getilgt durch den Verkauf. Wir konnten dann entscheiden ob wir nur die Zinsen weiter zahlen bis Ablauf (2 Jahre) oder gleich mit der Rate beginnen und haben zweiteres gewählt.
Außerdem haben wir für mehr Geld verkauft als gedacht und konnten mehr als vereinbart direkt tilgen.
Das war Anfang 2022.

Mittlerweile geht das wie oben gesagt glaub ich nur wenn die erste Immobilie abbezahlt ist, sonst zählt es nicht als Eigenkapital.
Bei uns war es auch so, dass wir beim 1. Kredit immer sehr viel extra getilgt haben (war variabel finanziert) und das schaut sich die Bank schon auch an.

mydreamcametrue · 19. 10. 2024, 18:12

@orangebutterfly mir ist noch eingefallen: habt ihr schon Interessenten/käufer?

Evtl. ermöglicht es dir Bank mit einem konkreten Anbot.

orangebutterfly · 19. 10. 2024, 20:43

@ClautschF ja die Eigenmittel haben wir trotzdem. Also auch ohne Verkauf der Wohnung, da wir uns Geld in der Familie leihen können. Uns geht's um die Rate die max 40% des Einkommens ausmachen darf. Bei zwei Raten geht sich das nicht aus 🫣

@awa @mydreamcametrue danke für eure Rückmeldungen. Das ist super wenn man alles am Ende nach Verkauf zahlen kann. Aber nur die Zinsen: da hab ich irgendwo einen Denkfehler, bitte helft mir. Bei uns geht's um 500 TEUR, wenn wir darauf 5% bezahlen und 1 Jahr brauchen, das sind dann 25TEUR im Jahr und somit über 2T im Monat?! Wo hab ich da den Knoten im Hirn 😅

orangebutterfly · 19. 10. 2024, 20:45

@mydreamcametrue ach so nein, noch gar nichts in Aussicht. Haben heute relativ spontan die Wohnung besichtigt, weil sie so der Hammer ist. Wir sind nicht mega aktiv auf der Suche, aber das mussten wir uns anschauen. Daher sind wir auch so unvorbereitet 🙈

kea · 19. 10. 2024, 20:48

Ihr könnt ein Angebot abgeben vorbehaltlich Finanzierung der Bank. Das haben wir auch gemacht und es ist nicht unüblich.
Dann habt ihr etwas Zeit mit der Bank zu reden und alles zu klären.

mydreamcametrue · 19. 10. 2024, 21:13

orangebutterfly schrieb: »

Aber nur die Zinsen: da hab ich irgendwo einen Denkfehler, bitte helft mir. Bei uns geht's um 500 TEUR, wenn wir darauf 5% bezahlen und 1 Jahr brauchen, das sind dann 25TEUR im Jahr und somit über 2T im Monat?! Wo hab ich da den Knoten im Hirn 😅

Nein, das ist kein Denkfehler.

Das ist die Summe an Zinsen die ihr zahlen müsst.

Wir hatten eine ähnliche Summe mit 1,7% Zinsen und das waren im Quartal um die 2.000€.

Zwischenfinanzierungen sind teuer.

mydreamcametrue · 19. 10. 2024, 21:14

kea schrieb: »

Ihr könnt ein Angebot abgeben vorbehaltlich Finanzierung der Bank. Das haben wir auch gemacht und es ist nicht unüblich.
Dann habt ihr etwas Zeit mit der Bank zu reden und alles zu klären.

Wir auch! Immer!

Das und vorbehaltlich positiver Begehung durch Gutachter/Baumeister.

Hatten wir beides immer im Anbot.

awa · 19. 10. 2024, 22:01

@orangebutterfly ja stimmt, bei 5% hättet ihr so hohe Zinsen. Aber dir werden ja mit den Jahren weniger.

Aber am besten redet ihr mal mit euer Hausbank und danach mit vielen anderen :-)

Wir haben mit 7 Banken verhandelt und hatten am Ende ein Angebot das super war und auch gut zu uns gepasst hat.

orangebutterfly · 20. 10. 2024, 08:01

@kea vielen Dank für den Tipp! Das wusste ich nicht und ist Gold wert.

@mydreamcametrue das ist echt ein Wahnsinn! Da bin ich echt gespannt ob die Bank uns das durchlässt, so eine hohe finanzielle Belastung in der Zwischenfinanzierungszeit. Ich find's schade, dass man das nicht am Ende der Laufzeit bzw nach Verkauf der alten Immobilie.

@awa danke, das werden wir eh machen. Haben bei unserem jetzigen Kredit auch ewig verhandelt und 1% fix. Das spielt sich halt nimma. Das Beste was ich zur Zeit gehört habe ist 3,1% fix auf 15J.
Die Zwischenfinanzierung ist ja tendenziell teurer, da rechne ich so mit 5%. 🙈

mydreamcametrue · 20. 10. 2024, 09:05

orangebutterfly schrieb: »

@awa danke, das werden wir eh machen. Haben bei unserem jetzigen Kredit auch ewig verhandelt und 1% fix. Das spielt sich halt nimma. Das Beste was ich zur Zeit gehört habe ist 3,1% fix auf 15J.
Die Zwischenfinanzierung ist ja tendenziell teurer, da rechne ich so mit 5%. 🙈

Bei uns ist die Zwischenfinanzierung ident gewesen mit dem weiteren Kredit.

Ich glaub bei uns war es quasi eine Finanzierung mit 2 Jahren Ratenfreistellung und vereinbarter Sondertilgung innerhalb von 2 Jahren. Also es war ein Vertrag, nicht 2 separate.

Aber ehrlicherweise hätten wir auch beide Kredite stemmen können laut Haushaltsrechnung, vl war das der Grund.

Muss es unbedingt jetzt eine neue Wohnung sein? Wie lange zahlt ihr denn die alte noch ab? 1% Finanzierung abgeben tut halt weh.

Eine Freundin in Deutschland hat jz Wohnung verkauft und ein Haus gekauft und konnte den alten Kredit 1:1 übernehmen, da wurde nur die neue Immobilie eingetragen. Vl gibt es da einen Weg?

kea · 20. 10. 2024, 11:06

Die Zinsen sinken gerade. Insofern würd ich nicht empfehlen einen fixzinskredit jetzt aufzunehmen.

Und ein Angebot unbedingt immer befristen.

Alles gute!

orangebutterfly · 20. 10. 2024, 12:54

@mydreamcametrue wir könnten beide stemmen,nur nicht laut der aktuellen Verordnung die seit 2022 gilt. Beide Raten würden ca 50% unseres Haushaltseinkommen ausmachen, das ist ja die Krux daran. Für uns also absolut machbar, aber leider über den 40%. Und das finde ich so arg, weil sobald die alte Wohnung verkauft ist wären es nur noch 33%. Die Regelung ist echt ein Witz für Zwischenfinanzierung, wir sind beide echt gute Verdiener und haben ein verhältnismäßig hohes Einkommen - und trotzdem scheiter es evt. Das ist echt a Wahnsinn!
Diese Wohnung ist eine einmalige Chance. Bei uns sind die Preise mit am höchsten in Österreich und ob so eine Chance nochmals kommt... Na ja morgen ruf ich Mal den Bankmenschen an, vielleicht gibt's ja eine Lösung.
Alten Kredit übernehmen ist so weit ich weiß auf gut Will der Bank und im aktuellen Zinsumfeld nicht üblich.
Da wir aber grenznah wohnen, werden wir sonst in Deutschland noch wegen einen Kredit anfragen, die haben andere Kriterien. (Lockere als die KIM Verordnung bei uns).

@kea danke, ich weiß. Wir nehmen trotzdem fix. Aktuell liegt man, je nach Zinsaufschlag, ca bei 4,5% variabel. Das ist uns zu hoch und bei fix kann man ggf. nachverhandeln in ein paar Jahren. Das machen fast alle Banken, kenn einige die nach ein paar Jahren im Niedrigzinsumfeld bspw von 1,5 auf 1% nachgebessert haben - mit der Drohung sonst umzuschulden. Wir haben einmal sogar schon eine Umschuldung gemacht.

Danke euch jedenfalls alle für euren tollen Input!

LovingLiz · 21. 10. 2024, 20:43

Eins würd mir noch einfallen, ich weiß allerdings nicht ob das bei Privatkunden gemacht wird ( bin firmenkundenbetreuerin). Wenn ihr einen guten fixzinskredit habt, red mal mit dem bankmenschrn ob ihr nur die Sicherheit tauschen könnt bzw. Einen möglichen Differenzbetrag mit einem kleineren, neuen Kredit machen könnt. Do könntest du vielleicht den besseren Zinssatz behalten.

orangebutterfly · 22. 10. 2024, 06:46

@LovingLiz danke dir, das werde ich auf jeden Fall machen. Das wäre zu schön!

Ich hab bei unserer Bank noch keinen Termin bekommen. Man kann nur noch in einem Callcenter anrufen, die einen einen Rückruf bei einem Finanzierungsexperten eintragen. Hat sich noch keiner gemeldet. Echt unverständlich, wo die Finanzierungen gerade soooo zurück gehen und die froh sein sollten, wenn jemand eine will 🤦

Der Finanzierungsexperten in meiner Firma hat mir aber gestern jedenfalls gesagt, dass die Zwischenfinanzierung inkl. Zinsen endfällig ist und keine monatliche Rate zu zahlen ist. Das ist schonmal super, dann haben wir mit den neuen Kriterien kein Problem 😄

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